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房地產泡沫,原來是這樣被控制的

202018-07



這一年有關房地產的新聞消息多不勝舉,你比如說,三四線城市的去庫存政策,以及棚改的貨幣化安置改革,香港加收空置稅,萬科董事會主席郁亮在股東大會上表示:十年后,萬科還會是地產公司嗎?我想不是了,如果還是,那也是慘淡經營了。房地產是個大話題,大到中央高層,小到普通百姓,都在為房子操碎了心。


國家對房地產的態度


  房地產對于中國經濟的重要性,誰也替代不了。房地產一直以來都是支柱產業,每次經濟不景氣,都是通過刺激房地產來拉動經濟。

國家目前對于房地產的態度,是降低房地產對中國經濟的影響。因為國家不想讓房地產綁架中國經濟,不想讓房地產成為動都動不得的刺頭。房地產占用了過多的資源,比如金融資源。

看看個貸中按揭貸款的比例,看看對公貸款中,房地產行業的貸款比例。都跑去支持房地產,誰來支持小微企業。


國家如何調控房地產市場呢?


   其實也是小心翼翼,因為這是牽一發而動全身的事。一方面積極培育新的、多方面的經濟增長點,比如供給側改革,就是要讓大型的央企國企盈利,增加國家收入,看看17年的國企利潤增長情況,而不是之前靠土地財政。

   如果把國家也看做一個企業,稅收才是他的主營業務收入,土地出讓金只能是營業外收入,一個總是靠營業外收入存活的企業是好企業嗎?答案肯定不是,所以要回到稅收這個主營業務收入上。

另一方面探索新的住房形式,積極發展租賃市場,租售并舉,打擊房產投機。國家調控房地產不是害怕房地產賣出去太多的房子,而是害怕不是剛需在買房子,全是投機者在買房炒房,國家要的是真正剛需支撐起來的房價,而不是炒房者炒出來的房價。

   房地產對經濟的拉動,蓋房子的鋼筋水泥就不說了,真正拉動的是拉動裝修,一個房子裝修下來要買多少東西,這個消費對經濟拉動才是真的重要。

國家對房地產的調控目標就是讓房地產成為眾多拉動經濟增長的引擎之一,而不是唯一的引擎。首先,一二線城市的房地產泡沫要得到有效控制,就必須要降杠桿,否則泡沫會被持續吹大,就更難控制。2016年底中國家庭債務占GDP的比重可能超過60%。已經超過2008年美國次貸危機前的家庭債務累積速度。過去,居民部門多是“怕欠債”,而現在多數是“高負債”。從國際比較來看,2016年中國居民部門負債和勞動報酬之比是90%,而2008年不到50%;美國這一比值2008年是140%,2016年降到118%。這些年來,美國居民部門在去杠桿的同時,中國的居民部門在加杠桿。

事實上,適當的杠桿,對于促進居民部門消費和投資是有幫助的,但是不合理的加杠桿,就會導致房地產出現過度投機化。高杠桿率到了一個警惕值時,就到了不合理的上漲區間,就要往下降一些,這既是要防范房地產泡沫的繼續擴大,又是對過去盲目透支未來財富方式的糾偏。

  再者,控制潛在的房地產金融風險,防止熱點城市房價的大起大落。自從2015年初以來一線城市房價出現大漲,馬上調控政策襲來,一線城市資金流向二三線城市,到后來三四線城市房價出現飆升



  實際上房價大漲之后就必會出現大跌,這些措施對緩解房價上漲起到了一定作用。


第一, 通過限購、限貸、限售等政策將高房價給固化起來,嚴防房地產的大起大落。尤其是部分城市推行限售,往往一限就是3-5年,這對于打擊投機炒作產生積極作用。


第二, 當房價泡沫呈現上下兩難之后,長效機制正在緊鑼緊鼓的進行中,中央政府推出“租售并舉”的理念,地方政府也拿出了“租售同權”,進一步提升了房地產租賃市場的地位。


第三,共有產權房、保障房的推出,這讓剛需群體有了更多的選項,一旦民眾的居住問題得以多渠道解決了,人們對高房價或許也就不再那么關注了。房地產投機也慢慢退潮。


我國房地產泡沫在經歷了快速上漲之后,如果得不到緩解,沒有有效的手段控制,那么很難說泡沫不會破,房地產泡沫一破波及的影響就很大了,地產只是政府平衡經濟增減的工具,因為,這是上下游帶動產業最多的行業,且在投資、信貸、就業、稅收、土地收入上都影響最大最直接的產業,也直接制約著中國城鎮化增長進程。

 


     

投資建議:


國家政策一直在減杠桿,在收緊,如果大家還想通過炒房致富的話,可能未來20年,至少房地產不會是暴富行業。選擇亞洲在線成色綜合網站,穩定收益,為您實現財富自由。